KPR Syariah Rumah 350 Juta Margin 10% 10 Tahun
Rumah Rp350 juta, DP 15%, margin 10% per tahun, tenor 10 tahun — cicilan tetapnya berapa?
Hasil. Cicilan Tetap per Bulan pada skenario ini adalah Rp4.958.333. Artinya, cicilan tetap Rp4.958.333/bulan selama 10 tahun — tidak berubah sampai lunas karena harga jual dikunci saat akad. Total margin Rp297.500.000 (100,00% dari pokok). Total yang kamu bayar Rp647.500.000. Ilustrasi KPR konvensional dengan bunga tetap 10%/thn: cicilan Rp3.931.484/bulan — ingat, ini hanya ilustrasi, bukan penawaran produk bank mana pun.
Cara hitung. KPR syariah dengan akad murabahah adalah skema jual beli, bukan pinjam-meminjam berbunga: bank membeli rumah yang kamu mau, lalu menjualnya kembali kepadamu dengan harga jual yang sudah disepakati di awal — harga beli bank ditambah margin keuntungannya. Karena harga jual dikunci saat akad ditandatangani, cicilanmu tetap sama dari bulan pertama sampai lunas; tidak ada fase floating yang bikin cicilan melonjak seperti di KPR konvensional. Cara kerjanya sederhana: kamu membayar uang muka (DP), sisanya menjadi pokok pembiayaan. Total margin = pokok × margin per tahun × tenor, dijumlahkan ke pokok menjadi harga jual, lalu dibagi rata ke seluruh bulan tenor. Kesalahan umum yang perlu kamu hindari: mengira margin % itu sama persis dengan bunga % — margin dihitung flat dari pokok awal yang penuh, sedangkan bunga anuitas dihitung dari sisa pokok yang terus menurun, sehingga total margin sering terlihat lebih besar dari total bunga konvensional pada angka % yang sama. Kalkulator ini menyertakan perbandingan ilustratif agar kamu bisa melihat bedanya dengan jujur. Rincian: Harga rumah Rp350.000.000; Total margin murabahah Rp297.500.000; Total yang dibayar (rumah + margin) Rp647.500.000.
Aturan. Perhitungan di atas mengacu pada Fatwa DSN-MUI No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang Murabahah; UU No. 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah; kerangka produk & aktivitas bank syariah menurut POJK/SEOJK OJK (terverifikasi 2026-10-19). Coba ubah angkanya di kalkulator KPR Syariah (Simulasi Margin Murabahah).
Data terverifikasi. Dasar hukum: Fatwa DSN-MUI No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang Murabahah; UU No. 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah; kerangka produk & aktivitas bank syariah menurut POJK/SEOJK OJK · diverifikasi 2026-10-19
Cicilan Tetap per Bulan
Rp4.958.333
Cicilan tetap Rp4.958.333/bulan selama 10 tahun — tidak berubah sampai lunas karena harga jual dikunci saat akad. Total margin Rp297.500.000 (100,00% dari pokok). Total yang kamu bayar Rp647.500.000. Ilustrasi KPR konvensional dengan bunga tetap 10%/thn: cicilan Rp3.931.484/bulan — ingat, ini hanya ilustrasi, bukan penawaran produk bank mana pun.
💡 Fakta Mengejutkan dari Angkamu
💡 Total margin yang kamu bayar Rp297.500.000 — setara 100,0% dari pokok pinjamanmu. Di akad murabahah angka ini dikunci sejak awal: tidak akan bertambah meski suku bunga pasar naik.
Hasil Hitungan
| + Harga rumah | Rp350.000.000 | 100,0% |
| + Total margin murabahah | Rp297.500.000 | 85,0% |
| Total yang dibayar (rumah + margin) | Rp647.500.000 | 185,0% |
| Cicilan KPR konvensional (ilustrasi) | Rp3.931.484 |
+ Harga rumah
Rp350.000.000
+ Total margin murabahah
Rp297.500.000
Total yang dibayar (rumah + margin)
Rp647.500.000
Cicilan KPR konvensional (ilustrasi)
Rp3.931.484
100% Gratis.
Lihat Cara Hitung & Aturan Resminya
Pokok = Harga Rumah × (1 − DP%) Total Margin = Pokok × Margin%/thn × Tenor (tahun) — flat dari pokok awal Harga Jual = Pokok + Total Margin (dikunci saat akad) Cicilan Tetap = Harga Jual ÷ (Tenor × 12) Ilustrasi konvensional: Anuitas = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), r = margin% ÷ 12
- Pokok pembiayaan = Rp350.000.000 − DP 15% = Rp297.500.000
- Total margin = Rp297.500.000 × 10%/thn × 10 thn = Rp297.500.000 (flat dari pokok awal, bukan dari sisa pokok)
- Harga jual = Rp297.500.000 + Rp297.500.000 = Rp595.000.000 — dikunci saat akad, tidak berubah sampai lunas
- Cicilan tetap = Rp595.000.000 ÷ 120 bln = Rp4.958.333/bln
- Ilustrasi konvensional (bukan penawaran bank): anuitas dengan bunga tetap 10%/thn → cicilan Rp3.931.484/bln, total bunga Rp174.278.131
- Selisih total margin vs total bunga ilustrasi = Rp123.221.869 (margin lebih besar)
Asumsi & Batasan
- Margin dihitung flat dari pokok pembiayaan awal (pokok × margin% × tenor tahun) — sesuai praktik umum akad murabahah, bukan bunga efektif yang menurun.
- Perbandingan KPR konvensional adalah ilustrasi anuitas dengan bunga tetap ekuivalen angka margin — bukan penawaran atau klaim produk bank mana pun.
- Belum termasuk biaya akad, provisi/ujrah, asuransi jiwa & kebakaran, serta biaya notaris/PPAT dan pajak jual beli.
- DP dihitung dari harga rumah; pokok pembiayaan = harga rumah − DP. Pembayaran diasumsikan tepat waktu tanpa tunggakan.
- Akad MMQ (musyarakah mutanaqishah) TIDAK disimulasikan: besaran ujrah sewa dan skema pembelian porsi kepemilikan bank ditetapkan tiap bank, sehingga tidak bisa dimodelkan generik dengan jujur.
- Margin aktual bank syariah bervariasi antarbank dan profil nasabah — verifikasi angka final ke bank sebelum akad.
Pertanyaan Umum
Apakah cicilan KPR syariah bisa naik seperti bunga floating?
Tidak. Pada akad murabahah, harga jual dikunci saat akad ditandatangani — cicilanmu tetap sama dari bulan pertama sampai lunas. Tidak ada fase floating.
Apakah 'margin 8%' sama dengan 'bunga 8%'?
Tidak sama cara hitungnya. Margin dihitung flat dari pokok awal yang penuh (pokok × 8% × tenor), sedangkan bunga anuitas dihitung dari sisa pokok yang menurun. Makanya total margin sering terlihat lebih besar dari total bunga konvensional pada angka % yang sama — kalkulator ini menampilkannya berdampingan agar kamu bisa membandingkan dengan jujur.
Apakah simulasi ini sama dengan produk bank syariah tertentu?
Tidak. Margin aktual (umumnya kisaran satu digit hingga belasan persen per tahun) ditetapkan tiap bank berdasarkan profil nasabah, dan ada biaya akad, provisi, serta asuransi di luar simulasi ini. Gunakan hasil ini sebagai bahan negosiasi, lalu verifikasi angka final ke bank.
Bisakah melunasi KPR syariah lebih cepat? Ada denda?
Praktik umum bank syariah memberi potongan (diskon/muqashah) untuk pelunasan dipercepat sesuai Fatwa DSN-MUI tentang potongan pelunasan dalam murabahah — bukan denda seperti penalti KPR konvensional. Besaran potongannya kebijakan tiap bank, jadi tanyakan sebelum akad.
Kenapa akad MMQ tidak disimulasikan di sini?
MMQ (musyarakah mutanaqishah) adalah skema patungan: bank dan kamu sama-sama memiliki rumah, lalu kamu membeli porsi bank bertahap sambil membayar ujrah (sewa) atas porsi milik bank. Besaran ujrah dan skema pembelian porsinya ditetapkan tiap bank, sehingga tidak bisa dimodelkan generik tanpa mengarang angka — itulah batasan jujur kalkulator ini.
Apakah margin yang lebih kecil selalu lebih murah?
Belum tentu — bandingkan total margin (margin% × tenor), bukan cuma % per tahunnya. Margin 7% tenor 20 tahun totalnya 140% dari pokok, lebih besar dari margin 9% tenor 10 tahun yang totalnya 90% dari pokok.
Cicilan Tetap per Bulan
Rp4.958.333