Sewa vs Beli Rumah Rp2 Miliar: Uji Sensitivitasnya
Rumah Rp2 miliar — di harga ini, opportunity cost DP Rp400 juta sangat menentukan hasilnya.
Hasil. Selisih Kekayaan Bersih (Beli − Sewa) pada skenario ini adalah Rp-5.655.875. Artinya, selama 10 tahun, jalur BELI menghasilkan kekayaan bersih Rp2.178.718.282 vs jalur SEWA Rp2.184.374.157 — SEWA unggul Rp5.655.875. ⚠️ Hasil sangat sensitif pada asumsi (return investasi 6,00%, apresiasi 4,00%, kenaikan sewa 5,00%) — semuanya bisa kamu ubah di atas. Ini model perbandingan, bukan ketentuan regulasi.
Cara hitung. Apa ini: perbandingan dua skenario selama horizon yang kamu tentukan. (1) BELI rumah dengan KPR: kamu bayar DP, biaya akuisisi, cicilan bulanan, PBB, dan perawatan. (2) SEWA: kamu tetap kontrak, lalu menginvestasikan semua uang yang TIDAK kamu keluarkan di jalur beli. Cara kerja: setiap tahun, selisih antara total biaya jalur beli dan biaya sewa diinvestasikan dengan return tahunan yang kamu tentukan (compounding tahunan). Di akhir horizon, kekayaan jalur beli = nilai rumah (tumbuh sebesar apresiasi) dikurangi sisa pokok KPR; kekayaan jalur sewa = total investasi yang terkumpul. Selisih keduanya menjawab: mana yang menang. Kesalahan umum: menganggap seluruh cicilan KPR sebagai 'uang yang hilang' (sebagian cicilan membangun ekuitas lewat pokok), atau mengabaikan opportunity cost DP — uang muka Rp200 juta yang diinvestasikan 10 tahun dengan return 6%/tahun bernilai lebih dari Rp358 juta. Rincian: Nilai rumah akhir (apresiasi 4,00%/th) Rp2.960.488.570; Sisa pokok KPR Rp781.770.288; Kekayaan bersih jalur beli Rp2.178.718.282.
Aturan. Perhitungan di atas mengacu pada Model perbandingan finansial; asumsi dapat diubah pengguna. (terverifikasi 2026-10-19). Coba ubah angkanya di kalkulator Kalkulator Sewa vs Beli Rumah (KPR).
Data terverifikasi. Dasar hukum: Model perbandingan finansial; asumsi dapat diubah pengguna. · diverifikasi 2026-10-19
Selisih Kekayaan Bersih (Beli − Sewa)
Rp-5.655.875
Selama 10 tahun, jalur BELI menghasilkan kekayaan bersih Rp2.178.718.282 vs jalur SEWA Rp2.184.374.157 — SEWA unggul Rp5.655.875. ⚠️ Hasil sangat sensitif pada asumsi (return investasi 6,00%, apresiasi 4,00%, kenaikan sewa 5,00%) — semuanya bisa kamu ubah di atas. Ini model perbandingan, bukan ketentuan regulasi.
💡 Fakta Mengejutkan dari Angkamu
💡 Pemenangnya: jalur SEWA unggul Rp5.655.875 dalam kekayaan bersih akhir. Tapi ingat — hasilnya sangat sensitif pada asumsi return investasi, apresiasi properti, dan kenaikan sewamu.
Hasil Hitungan
| Total biaya jalur beli (uang muka + cicilan + PBB + perawatan) | Rp2.711.526.198 | |
| Total biaya jalur sewa | Rp1.257.789.254 | |
| + Nilai rumah akhir (apresiasi 4,00%/th) | Rp2.960.488.570 | 100,0% |
| − Sisa pokok KPR | Rp781.770.288 | 26,4% |
| Kekayaan bersih jalur beli | Rp2.178.718.282 | 73,6% |
| Kekayaan jalur sewa (investasi selisih, return 6,00%/th) | Rp2.184.374.157 | |
| Selisih kekayaan (beli − sewa) | Rp-5.655.875 |
Total biaya jalur beli (uang muka + cicilan + PBB + perawatan)
Rp2.711.526.198
Total biaya jalur sewa
Rp1.257.789.254
+ Nilai rumah akhir (apresiasi 4,00%/th)
Rp2.960.488.570
− Sisa pokok KPR
Rp781.770.288
Kekayaan bersih jalur beli
Rp2.178.718.282
Kekayaan jalur sewa (investasi selisih, return 6,00%/th)
Rp2.184.374.157
Selisih kekayaan (beli − sewa)
Rp-5.655.875
100% Gratis.
Lihat Cara Hitung & Aturan Resminya
Cicilan anuitas = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), r = bunga KPR ÷ 12, n = tenor (bulan). Investasi tahun t = investasi tahun t−1 × (1 + return) + (biaya beli tahun t − sewa tahun t); tahun 0: investasi awal = DP + biaya akuisisi. Kekayaan beli = harga × (1 + apresiasi)^horizon − sisa pokok KPR; kekayaan sewa = investasi terkumpul. Hero = kekayaan beli − kekayaan sewa (positif = beli menang).
- Harga rumah Rp2.000.000.000 → DP 20,00% = Rp400.000.000, biaya akuisisi 5,00% = Rp100.000.000. Total uang muka Rp500.000.000 — jalur sewa menginvestasikan jumlah ini sejak tahun 0.
- Cicilan anuitas Rp16.228.265/bulan (pokok Rp1.600.000.000, bunga efektif 9,00%/th, tenor 15 th), dibayar selama 10 tahun pertama horizon.
- Tiap tahun: biaya beli = cicilan tahunan + PBB (0,10%) + perawatan (1,00%) — ketiganya dihitung dari nilai rumah yang naik 4,00%/th; biaya sewa = Rp100.000.000/th naik 5,00%/th. Selisihnya (beli − sewa) diinvestasikan dengan return 6,00%/th, compounding tahunan.
- Akhir tahun ke-10: nilai rumah Rp2.960.488.570 − sisa pokok KPR Rp781.770.288 → kekayaan jalur beli Rp2.178.718.282; investasi jalur sewa Rp2.184.374.157.
Asumsi & Batasan
- ⚠️ HASIL SANGAT SENSITIF PADA ASUMSI: return investasi, apresiasi properti, dan kenaikan sewa tahunan — semuanya editable dan bisa kamu ubah-ubah untuk melihat titik baliknya. Ini model perbandingan, bukan ketentuan regulasi.
- Suku bunga KPR diasumsikan tetap selama horizon (tidak mengikuti fase fixed → floating bank).
- Biaya akuisisi (provisi, notaris, BPHTB, asuransi awal) dibayar sekali di awal; biaya saat menjual rumah nanti (PPh final penjual 2,5%, komisi agen) belum termasuk.
- PBB dan perawatan dihitung dari nilai rumah yang terapresiasi tiap tahun.
- Investasi selisih dianggap bisa dilakukan penuh setiap tahun (tanpa pajak atas return, tanpa biaya transaksi).
Jadwal Bulanan (10 baris)
| Tahun | Cicilan KPR | PBB + Perawatan | Sewa | Selisih (Beli − Sewa) | Investasi Terkumpul |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 194.739.184 | 22.000.000 | 100.000.000 | 116.739.184 | 646.739.184 |
| 2 | 194.739.184 | 22.880.000 | 105.000.000 | 112.619.184 | 798.162.719 |
| 3 | 194.739.184 | 23.795.200 | 110.250.000 | 108.284.384 | 954.336.867 |
| 4 | 194.739.184 | 24.747.008 | 115.762.500 | 103.723.692 | 1.115.320.771 |
| 5 | 194.739.184 | 25.736.888 | 121.550.625 | 98.925.447 | 1.281.165.465 |
| 6 | 194.739.184 | 26.766.364 | 127.628.156 | 93.877.392 | 1.451.912.784 |
| 7 | 194.739.184 | 27.837.018 | 134.009.564 | 88.566.639 | 1.627.594.190 |
| 8 | 194.739.184 | 28.950.499 | 140.710.042 | 82.979.641 | 1.808.229.482 |
| 9 | 194.739.184 | 30.108.519 | 147.745.544 | 77.102.159 | 1.993.825.410 |
| 10 | 194.739.184 | 31.312.860 | 155.132.822 | 70.919.222 | 2.184.374.157 |
Pertanyaan Umum
Kenapa hasil berubah drastis saat saya ubah return investasi?
Karena compounding. DP Rp200 juta yang diinvestasikan 10 tahun dengan return 6%/tahun menjadi ±Rp358 juta, tapi dengan return 12% menjadi ±Rp621 juta — selisihnya lebih besar dari total cicilan pokok. Inilah kenapa asumsi ini wajib kamu uji di beberapa skenario.
Apakah KPR syariah bisa dihitung di sini?
Bisa sebagai pendekatan: masukkan margin KPR syariah sebagai pengganti 'suku bunga efektif'. Skema margin memang berbeda akadnya, tapi matematikanya setara dengan bunga tetap. Lihat kalkulator KPR Syariah untuk detailnya.
Apakah sudah termasuk biaya saat menjual rumah nanti?
Belum. Model ini mengasumsikan kamu tetap memegang rumah sampai akhir horizon — biaya jual seperti PPh final penjual 2,5% dan komisi agen belum dihitung. Kalau kamu berencana menjual, tambahkan ±3–5% dari nilai rumah ke sisi 'beli'.
Return 6% itu realistis?
Itu cuma titik awal, bukan rekomendasi. Deposito ±3–4%, reksa dana pasar uang ±5–6%, saham fluktuatif. Jangan pakai return masa lalu sebagai jaminan — ubah-ubah angkanya dan lihat di skenario mana jawaban berubah (titik baliknya).
Bagaimana kalau saya pindah sebelum horizon selesai?
Sewa biasanya makin unggul kalau horizon pendek, karena biaya akuisisi di awal belum 'terbayar' oleh apresiasi dan pelunasan pokok. Coba horizon 3–5 tahun dan bandingkan dengan 15–20 tahun.
Sewa yang murah selalu membuat sewa menang?
Tidak selalu. Kalau apresiasi properti tinggi dan kenaikan sewa juga tinggi, pemilik rumah menang karena 'mengunci' biaya tempat tinggal hari ini sementara penyewa menghadapi sewa yang terus naik.
Selisih Kekayaan Bersih (Beli − Sewa)
Rp-5.655.875